完美体育均价3万7不打让手“中和神盘”开盘去化不足两成最近爆火的电视剧《繁花》里说，“我懂得爷叔未雨绸缪的道理，但从来没有不出错的人生”。这句台词用在红树湾三期日前的开盘表现上，或再恰当不过——根据市场机构的监控数据来看，

　　1月10日，被称为“中和神盘”的红树湾三期取证。睽违近8年后再推售，225套建面约72-110㎡的带装修房源，取证均价达到约37600元/㎡，最高价超46000元/㎡。

　　要知道，同样是红树湾三期，相同的户型在2015年和2016年开盘时，均价分别为9000元/㎡和9899元/㎡。

　　在价格上一跃成为中和的“天花板”，这似乎并未影响到开发商的信心，一度对外释放出，西北地区来的团购，已预定近百套的信息，连室内装修甚至都是为匹配其喜好量身定制。

　　但在开盘时，外地团没有如约而来完美体育，本地客户不买账，曾经的“神盘”，在当下不得不直面“销售难”的现实。

　　根据置业顾问的介绍，红树湾三期为独立地块，整体占地约45亩，容积率3.8，规划有5栋住宅和1栋商业。本次推售的15号楼，与2015年售出的16号楼为连襟楼栋，为3梯6户，共39层，于2018年建成。

　　户型方面，建面约90㎡的套三及建面约110㎡的套四位于瞰锦江一侧；建面约72㎡和74㎡的户型则位于不瞰江一侧，总价约212-507万元。

　　二是能瞰锦江和周边配套相对完善，周边3公里左右范围，拥有环球中心等大型商业配套，与地铁1号线号线公里；周边还有大型菜市场等，能满足日常生活。尤其瞰江户型，在目前高新南是仅有的供应；

　　三便是开发商多次提到的“卖点”——高得房率。由于是接近10年前的产品，通过搭板、封窗，可实现较大的赠送面积。

　　以建面约110㎡的户型为例，其赠送约48㎡，实得达到约159㎡。但需注意的是，根据置业顾问介绍，除房价之外，购房者还需支付2万-3万元的搭板、封窗费用。

　　以上三点，放在当前的高新南，看似都具备竞争力。但从实地探访来看，更加显性的“短板”，则让购房者很难为红树湾三期真正买单。

　　一位为红树湾三期带客的渠道工作人员告诉我们，“从取证至今，几乎每天都会有客户到访，但至今没能实现转化。这些买400万+的客户都是全城看项目，看完后一对比，每一个人都对产品各种吐槽。”

　　看最基础的指标，在普遍以不超过2.5容积率和2T2户配置的高新南，红树湾三期则为约3.8的容积率和3T6户的梯户比，很明显，这是前5-10年刚需项目才会使用的指标。

　　看市场趋势，从2023年以来，“卷”大门，“卷”公区，几乎成为每一家品牌房企的改善方向。受限于项目最初入市已是8年多前完美体育，建成也已有5年，这让红树湾三期在大门、在景观等公区已明显落后。尽管置业顾问提到，开发商已有改进的计划，但如何改，何时改完，尚无定论。

　　看装修风格，如前文所提到的，为“照顾”西北团购客户的喜好，开发商专门在墙布、柜体等细节上，选择了饱和度较高的蓝色，这与成都房企多采用的黑白灰，也截然不同，这让客户接受起来也需时间。

　　不仅约37600元/㎡取证均价创下板块新高，开发商还选择了“原价卖房”。这在放优惠、“以价换量”的春节前夕，显得过分自信。

　　一方面，贝壳找房APP上显示，目前红树湾整个项目在售房源160套，挂牌均价19936元/㎡；同为三期的一套中间楼层房源，在附近的二手房门店挂牌，单价也仅为约23348元/㎡，与此次取证价有着超过1万元/㎡的价差。

　　另一方面，如一位世纪城板块的中介直言，同样是2015-2016年左右的产品，与红树湾三期隔江相望的龙湖·世纪峰景4期，还更加靠近金融城板块，目前瞰江的房源挂牌价约在30000元/㎡出头，“红树湾三期建面约110㎡的户型，即便算上赠送，也将近32000元/㎡，算建面更是超过40000元/㎡。

　　在一半房源的总价达到400万+时，这难免让购房者在情绪层面，对未来小区物业的管理水平感到担忧。公开资料显示，小区物业为建业物业，物业费为2.17元/㎡/月。

　　而站到三期样板间的那一刻，将情绪看到另一重“不确定性”。在红树湾三期的规划中，还有1栋商业。正对着此次15号楼的空地，正是该商业所在。换句话说，该地块已空置超过8年。

　　2017年7月，红树湾三期曾申请对地块性质进行调整，欲调整为5栋小高层住宅。在调规申请中，他们将原因归结于“目前成都市商业体趋于饱和，我司对该商业的前景不太好，同时该商业体也难免对红树湾三期A区住宅产生一些不利影响。”

　　但2017年11月，高新区政务服务中心在回复网友信息中表示：“该调整方案存在重大异议，不予调整。”

　　当发哥向置业顾问咨询该地块将以哪种方式呈现，何时呈现时完美体育，未能获得正面回复。在一个讲究“确定性”的市场行情下，红树湾三期在物业和商业上的“不确定性”，或再夯退一部分购房者。